Réglementation & normes
Obligations du bailleur et du preneur sur les travaux d'un bail commercial
La répartition des travaux entre bailleur et preneur dans un bail commercial conditionne directement le budget et le calendrier d'un projet d'agencement.
Publié le 16 décembre 2025
L'essentiel
- Le Code de commerce encadre les grandes règles du bail commercial, mais la répartition précise des travaux se négocie dans le contrat.
- Certaines charges et travaux ne peuvent plus être imputés au preneur depuis les évolutions législatives sur les baux commerciaux.
- L'état des lieux d'entrée et de sortie est déterminant pour arbitrer les responsabilités en cas de litige sur des travaux.
- Les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil restent en principe à la charge du bailleur.
- Toute clause de répartition des travaux doit être lue attentivement avant la signature du bail, idéalement avec un professionnel du droit.
Le principe : une répartition contractuelle encadrée
Dans un bail commercial, la répartition des travaux entre bailleur et preneur résulte à la fois de règles légales impératives et de clauses négociées dans le contrat. Le Code de commerce a renforcé la protection du preneur en limitant les charges et travaux qui peuvent lui être transférés, notamment ceux relevant de grosses réparations structurelles.
Pour un porteur de projet, cette répartition a un impact direct sur le budget d'agencement : elle détermine qui finance quoi, du gros œuvre à la finition, et doit donc être analysée avant même la signature du bail.
Les grosses réparations : en principe au bailleur
Les travaux relevant de la structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, étanchéité, grosses réparations au sens du Code civil) restent en principe à la charge du bailleur, propriétaire des murs. Un bail commercial ne peut pas transférer intégralement cette charge au preneur sans encadrement précis, et certaines clauses abusives peuvent être contestées.
Les travaux d'agencement et d'aménagement intérieur
Les travaux d'aménagement intérieur, de décoration et d'agencement commercial relèvent le plus souvent du preneur, qui adapte le local à son activité et à son concept. Ces travaux sont encadrés par le bail (clauses relatives aux travaux, autorisation préalable du bailleur, obligation de remise en état en fin de bail) et doivent respecter les règles ERP applicables au local.
- Vérifier la clause travaux du bail avant tout projet d'agencement
- Obtenir l'accord écrit du bailleur pour les travaux visibles ou structurants
- Distinguer travaux d'entretien courant et travaux d'investissement
- Prévoir le sort des aménagements en fin de bail (remise en état ou conservation)
L'état des lieux, pièce clé du dossier
L'état des lieux d'entrée, obligatoire dans la plupart des baux commerciaux, sert de référence en cas de litige sur l'origine d'une dégradation ou la nécessité d'un futur travaux. Il doit être établi avec soin, idéalement en présence d'un professionnel, et complété par des photos datées, en particulier avant le démarrage d'un chantier d'agencement.
Anticiper les négociations avant la signature
Avant de signer un bail, il est recommandé de faire chiffrer le projet d'agencement envisagé et de négocier en conséquence la répartition des travaux, voire une franchise de loyer en contrepartie d'investissements réalisés par le preneur. Cette anticipation évite des mauvaises surprises budgétaires une fois le bail signé et le chantier engagé.
Questions fréquentes
Le bailleur doit-il financer l'agencement intérieur du commerce ?
En général non, l'agencement intérieur relève du preneur, sauf accord contraire négocié dans le bail ou participation financière convenue entre les parties.
Qui paie la réfection de la toiture d'un local commercial ?
Les grosses réparations structurelles, dont la toiture relève en principe, restent à la charge du bailleur, sauf clause spécifique conforme au cadre légal.
Peut-on négocier la répartition des travaux avant de signer un bail ?
Oui, c'est même recommandé : les clauses de répartition des travaux et des charges sont négociables avant la signature et doivent être lues attentivement.
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